Meinestadt.de - Berlin - 21.05.2012
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Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Erwerb eines Grundstücks anfällt. Der Steuersatz beträgt grundsätzlich 3,5 % der Bemessungsgrundlage (Seit dem 1. September 2006 dürfen die Bundesländer den Steuersatz selbst festlegen - siehe Art. 105 Abs. 2a GG). Die Grunderwerbsteuer wird in der Bundesrepublik Deutschland auf Grundlage des Grunderwerbsteuergesetzes erhoben. Die Grunderwerbsteuer steht den Bundesländern zu, die diese an die Kommunen weiterreichen können.
Der Grunderwerbsteuer unterliegen gemäß § 1 Abs. 1 GrEStG nur Rechtsvorgänge, die sich auf inländische Grundstücke beziehen. Die einzelnen grunderwerbsteuerpflichtigen Erwerbsvorgänge sind in § 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) bezeichnet. Der wesentlichste Vorgang hierbei ist nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG der Kaufvertrag. Durch den Kaufvertrag wird der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer das Grundstück zu übereignen (§ 433 Abs. 1 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB)). Der Käufer ist verpflichtet, dem Verkäufer den Kaufpreis zu zahlen und das gekaufte Grundstück abzunehmen (§ 433 Abs. 2 BGB).
Die Grunderwerbsteuer knüpft an das Vorliegen eines rechtswirksamen Verpflichtungsgeschäfts an. Sie entsteht, wenn ein notarieller Vertrag vorliegt, in dem sich der Verkäufer verpflichtet hat, dem Käufer ein Grundstück zu übereignen, und der Käufer sich andererseits verpflichtet hat, das Grundstück abzunehmen und den Kaufpreis zu zahlen. Die Grunderwerbsteuer entsteht unabhängig davon, ob der Kaufpreis bereits entrichtet worden ist. Das gleiche gilt für ein Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung eines Grundstücks begründet. Lediglich dann, wenn ein solcher Anspruch nicht existiert, stellt das Gesetz auf die Auflassung oder den auflassungslosen Eigentumsübergang ab, beispielsweise beim Höchstgebot oder dem Zuschlag in der Zwangsversteigerung.
Die Grunderwerbsteuer entsteht mit Verwirklichung eines rechtskräftigen Erwerbsvorgangs gemäß § 14 GrEStG in Verbindung mit § 38 Abgabenordnung. Der Eintritt der Rechtskraft kann dabei z. B. von den Genehmigungen der Vertragsparteien, vom Wohnungsverwalter (bei Erwerb einer ETW) oder der Genehmigung des Eigentümers des belasteten Grundstücks (beim Erwerb eines Erbbaurechts) abhängen. Erfolgt der Erwerb durch Angebot und Annahme, so wird erst durch rechtswirksame Annahme ein Erwerb verwirklicht. Die Steuer ist einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheides fällig.
Eine Stundung der Steuer ist grundsätzlich nicht möglich, weil es sich bei der Grunderwerbsteuer um eine so genannte Verkehrsteuer handelt.
Nicht alle Vorgänge unterliegen der Steuerpflicht. Die wichtigsten Ausnahmen von der Besteuerung sind:
Beachte: Werden bei einem Erbfall die geerbten Anteile nicht als „ungeteilte Erbengemeinschaft“ sondern als Bruchteile in das Grundbuch eingetragen, kann zu einem späteren Zeitpunkt die Vergünstigung des § 3 Nr. 3 GrEStG nicht mehr in Anspruch genommen werden, weil durch die Aufteilung in Bruchteilseigentum der Nachlass geteilt ist.
Gemäß § 1589 Satz 1 BGB sind Personen, deren eine von der anderen abstammt, in gerader Linie verwandt. Gemäß § 1589 Satz 2 BGB sind Personen, die nicht in gerader Linie verwandt sind, aber von derselben dritten Person abstammen – z. B. Geschwister, Tante, Onkel –, in der Seitenlinie verwandt. Der Verwandtschaft in gerader Linie kommt die Adoption gleich (§§ 1741 ff. BGB). Die Befreiung des Grunderwerbs durch ein adoptiertes Kind gemäß § 3 Nr. 6 GrEStG ist jedoch nur möglich, wenn die Annahme als Kind durch das Vormundschaftsgericht im Zeitpunkt des Grunderwerbs bereits ausgesprochen war. Den Verwandten in gerader Linie stehen die Stiefkinder sowie deren Ehegatten gleich. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 19. April 1989 (BStBl II 1989, Seite 627) entschieden, dass die Eigenschaft als Stiefkind im Sinne von § 3 Nr. 6 Satz 2 GrEStG nicht vom Fortbestand der Ehe abhängig ist, durch welche das Stiefkindschaftsverhältnis begründet wurde.
Unter Grundstücken im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes sind Grundstücke im Sinne des bürgerlichen Rechts (§§ 873 ff BGB) zu verstehen. Zu den Bestandteilen eines Grundstücks gehören neben dem Grund und Boden auch die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen. Den Grundstücken stehen gleich
Nicht zu den Grundstücken werden gerechnet:
Die Steuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung (§ 8 GrEStG). Zur Gegenleistung rechnet alles, was der Erwerber aufwendet, um das Grundstück zu erhalten. Gegenleistung ist in der Regel der Kaufpreis. Hinzu kommen z. B. schuldrechtlich übernommene Darlehnsverbindlichkeiten (Grundpfandrechte), dem Verkäufer vorbehaltene Nutzungen, übernommene sonstige Grundstücksbelastungen (z. B. Renten-, Wohn- und Nießbrauchsrechte), die vom Erwerber übernommenen Vermessungskosten, die vom Erwerber übernommene Verpflichtung z. B. die Maklerkosten für den Veräußerer zu zahlen (Vertrag zu Gunsten Dritter § 328 ff. BGB), beim Erwerb eines Erbbaurechts die Verpflichtung zur Zahlung des Erbbauzinses an den jeweiligen Grundstückseigentümer.
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2. GrEStG gilt bei einem Tausch als Gegenleistung die Tauschleistung des anderen Vertragsteils einschließlich einer vereinbarten zusätzlichen Leistung.
Der Erwerb eines Grundstücks im Zwangsversteigerungsverfahren unterliegt gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 4 in Verbindung mit § 9 Abs.1 Nr. 4 GrEStG der Steuer. Die Steuer berechnet sich vom Meistgebot einschließlich der Rechte, die nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben.
Ein einheitlicher Vertrag liegt zivilrechtlich dann vor, wenn die auf den Kauf des unbebauten Grundstücks und die Errichtung eines Gebäudes abzielenden Verträge nach dem Willen von Verkäufer und Käufer derart voneinander abhängig sind, dass sie miteinander stehen und fallen sollen. Nach ständiger Rechtsprechung des BFH ist dann Gegenstand des Erwerbsvorgangs das unbebaute Grundstück mit dem noch zu errichtenden Gebäude, also ein bebautes Grundstück.
Bei der deutschen Praxis wird somit auf die Bauleistung zusätzlich zur Umsatzsteuer auch die Grunderwerbssteuer fällig. Um prüfen zu lassen, ob diese Praxis mit dem europarechtlichen Umsatzsteuer-Mehrfachbelastungsverbot des Art. 401 der Mehrwertsteuer-Systemrichtlinie 2006/112/EG des Rates vom 28. November 2006 vereinbar ist, hat das Niedersächsische Finanzgericht 2008 dem Europäischen Gerichtshof einen entsprechenden Fall zur Vorabentscheidung vorgelegt (EuGH, Aktenzeichen C-156/08).[1][2]
Die Ermittlung des Wertes der Gegenleistung (z. B. Höhe des Erbbauzinses, des Wohnrechts, des Nießbrauchs, der Kaufpreisraten, der Rente) richtet sich nach dem Bewertungsgesetz.
Eine Beurkundung der Vereinbarung über eine Kaufpreisminderung ist nur dann erforderlich, wenn sie vor Erklärung der Auflassung des Grundstücks erfolgt. Gemäß § 16 (3) GrEStG wird auf Antrag die Steuerfestsetzung geändert, wenn die Gegenleistung für das Grundstück herabgesetzt worden ist. Die Änderung führt zur Erstattung des entsprechenden Steuerbetrages. Dies ist im Regelfall nur innerhalb von 2 Jahren nach Entstehung der Steuer möglich oder wenn es sich um einen Sachmangel gem. § 437 BGB handelt.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 28. Juli 1999 – II R 25/98 – entschieden, dass alle in einem förmlichen Umlegungsverfahren nach dem Baugesetzbuch durch Ausspruch einer Behörde erfolgenden Eigentumsänderungen an Grundstücken von der Steuer befreit sind, wenn der neue Eigentümer in diesem Verfahren als Eigentümer eines im Umlegungsgebiet gelegenen Grundstücks beteiligt ist.
Gemäß § 11 GrEStG beträgt die Steuer 3,5 % der Bemessungsgrundlage (bis 1997 waren es noch 2 %); sie ist auf volle Euro abzurunden. Das Finanzamt kann im Einvernehmen mit dem Steuerpflichtigen von der genauen Ermittlung des Steuerbetrags absehen und die Steuer in einem Pauschbetrag festsetzen, wenn dadurch die Besteuerung vereinfacht und das steuerliche Ergebnis nicht wesentlich geändert wird.
Seit dem 1. September 2006 dürfen die Bundesländer den Steuersatz selbst festlegen (siehe Art. 105 Abs. 2a GG). In Berlin beträgt der Steuersatz seit dem 1. Januar 2007 4,5 % [3] in Hamburg seit dem 1. Januar 2009 [4].
Nach § 13 GrEStG sind die Steuerschuldner regelmäßig die an einem Erwerbsvorgang (s. o.) beteiligten Personen als Gesamtschuldner – also Käufer und Verkäufer gleichermaßen. Das Finanzamt wendet sich zunächst an denjenigen, der sich vertraglich zur Zahlung der Grunderwerbsteuer verpflichtet hat. In der Regel ist dies der Erwerber. Allerdings: Zahlt dieser nicht, wird das Finanzamt den Veräußerer zur Grunderwerbsteuer heranziehen. Daran ändert auch eine vertragliche Vereinbarung nichts, nach der der Erwerber den Veräußerer von der Zahlung der Grunderwerbsteuer freistellt, denn diese Vereinbarung betrifft nur das so genannte „Innenverhältnis“ zwischen Veräußerer und Erwerber.
Gemäß § 16 (1) Nr. 1 GrEStG wird auf Antrag die Steuerfestsetzung aufgehoben, wenn ein Erwerbsvorgang (z.B. Kauf) rückgängig gemacht wird, bevor das Eigentum am Grundstück auf den Erwerber übergegangen ist, wenn
Ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung bereits erteilt worden, kann die Steuerfestsetzung nur dann aufgehoben werden, wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Notar zurückgegeben worden und die Löschung einer ggf. im Grundbuch eingetragenen Auflassungsvormerkung bewilligt worden ist. Ist der Erwerber bereits als Eigentümer im Grundbuch eingetragen und erwirbt der Veräußerer das Eigentum an dem veräußerten Grundstück zurück, so wird auf Antrag sowohl für den Rückerwerb als auch für den vorausgegangenen Erwerbsvorgang die Steuerfestsetzung aufgehoben, sofern eine der drei Alternativen des § 16 (2) GrEStG erfüllt ist. Für die Aufhebung einer Steuerfestsetzung ist allerdings immer die Wiederherstellung des ursprünglichen Rechtszustandes, sowie die tatsächliche Rückgängigmachung des Erwerbsvorgangs erforderlich.
Ein Kaufvertrag kann rückgängig gemacht werden durch
Gemäß § 18 GrEStG sind die Notare verpflichtet, der zuständigen Grunderwerbsteuerstelle zusammen mit dem beurkundeten Kaufvertrag eine aus fünf Durchschriften bestehende Veräußerungsanzeige einzureichen. Eine Durchschrift enthält auf einer Seite die Daten des Vertrages und auf der anderen Seite als Blanko-Formular die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird vom Finanzamt ausgestellt und bestätigt die Zahlung der Grunderwerbsteuer durch den Käufer eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung. Obgleich die Zahlung der Grunderwerbsteuer keine Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung ist, sind die Grundbuchämter angewiesen, ohne Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung keine Eintragung vorzunehmen. Im Ergebnis ist damit eine Grundbucheintragung ohne vorherige Zahlung der Grunderwerbsteuer nicht möglich.
Nach Zahlung der Grunderwerbsteuer erteilt die Grunderwerbsteuerstelle gemäß § 22 GrEStG die so genannte Unbedenklichkeitsbescheinigung. Diese besagt, dass keine steuerlichen Bedenken gegen die Eintragung des Erwerbers als neuer Eigentümer im Grundbuch bestehen. Erst wenn die Grunderwerbsteuer gezahlt worden ist, kann man also als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden.
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt die Grunderwerbsteuerstelle nur dann vor Gutschrift des Steuerbetrages, wenn die Grunderwerbsteuer sichergestellt ist. Das ist dann der Fall wenn
Hier erteilt das Finanzamt in der Regel unverzüglich nach Prüfung des ihm angezeigten Vorgangs die Unbedenklichkeitsbescheinigung. In vielen Fällen (z. B. wenn es sich beim Erwerber um den Ehegatten des Veräußerers oder einen Verwandten gerader Linie des Veräußerers handelt) kann von Seiten des Grundbuchamts auf die Erteilung einer Unbedenklichkeitsbescheinigung verzichtet werden.
Das Aufkommen der Grunderwerbsteuer betrug im Jahr 2006 6,125 Mrd. € und im Jahr 2007 6,952 Mrd. €.[5] Die Steuer steht den Ländern zu.
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